Долевое строительство многоквартирных

домов по 214-ФЗ

 

  На сегодняшний день долевое строительство многоквартирных домов является наиболее доступным способом для различных категорий граждан обеспечить себя жильем в непростой экономической ситуации, сложившейся на данный момент.

  Долевое строительство в России регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №214-ФЗ).

  Долевое строительство – это форма участия физических и юридических лиц (дольщиков) в проектах по строительству многоквартирных домов, а также других объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) с целью получить в построенном жилом доме права собственности на квартиру.

  Приобретение недвижимости на первичном рынке жилья по Закону № 214-ФЗ – один из самых надежных способов покупки квартирыв новостройке на сегодняшний день. Но и при таком, казалось бы, на первый взгляд, надежном способе существуют свои подводные камни для потенциального покупателя. Рассмотрим некоторые из них.

 

Договор долевого участия, его отграничение от иных

договоров при долевом строительстве жилья

 

  Заключение договора долевого участия (ДДУ)между покупателем и застройщиком – основной гарант защиты прав дольщиков при долевом строительстве жилья, поскольку ДДУ проходит обязательную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре), что исключает двойные продажи (когда застройщик продавал одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям), и являлось повсеместной практикой среди недобросовестных застройщиков в недавнем прошлом.

  Долгое время до принятия Закона № 214-ФЗ договор долевого участия не был поименован, т.е. такого договора не существовало в природе, чем активно пользовались застройщики. Они привлекали средства граждан, а также юридических лиц для строительства многоквартирного дома, заключая с ними договоры строительного подряда, договоры купли-продажи будущей вещи с рассрочкой платежа, предварительные договорыс последующим заключением договора купли-продажи объекта недвижимости, договоры инвестирования и т.п.

  Также нередко застройщики заключали с гражданами договоры займа, по которому гражданин передает организации-застройщику деньги, а возвращает застройщик эту сумму в виде квартиры в построенном доме, что,однако ничем не было гарантировано.

  Распространено было и заключение инвестиционного договора, при котором гражданин инвестировал (т.е. вкладывал денежные средства с целью получения прибыли) в строительство жилого дома.

  Все эти схемы являются незаконными, поскольку противоречат требованиям Закона №214-ФЗ. Но даже и заключение договора долевого участия не гарантирует неприятных неожиданностей для дольщика.

 

Как избежать обмана при заключении договора долевого участия

 

  Рассмотрим основные моменты, на которые следует обратить внимание при заключении договора долевого участия(ДДУ):

- прежде всего,необходимо проверить наличие у застройщика разрешение на строительство, а также сроки, на которые оно выдано (может это разрешение уже заканчивается, а дом еще даже не начали строить);

- важно, чтобы в ДДУ была указана конкретная дата передачи объекта строительства (квартиры) дольщику по акту передачи, а не размытая формулировка типа «в начале года», или «в третьем квартале» или «после дождичка в четверг»;

- оплата по договору должна производиться только после регистрации договора (ДДУ) в Росреестре во избежание «двойной» продажи квартиры недобросовестным застройщиком;

- в договоре должен быть указан гарантийный срок на построенный дом, в течение которого застройщиком будут устраняться обнаруженные строительные недостатки.

 

Закон № 214-ФЗ: основные новеллы

 

  С момента принятия Закона №214-ФЗ до настоящего времени он претерпел значительные изменения, которые направлены на защиту прав дольщиков, а также ужесточают требования к застройщикам.

  Так, последние изменения, вступившие в силу 01.01.2017 года, изменили требования к размеру уставного капитала застройщика, который значительно увеличен и напрямую зависит от площади возводимого объекта долевого строительства.
Значительно расширен перечень документов, которые застройщик обязан размещать на официальном сайте.

  Кроме того, застройщик обязан указывать в договоре (ДДУ) этаж, на котором располагается квартира-объект долевого строительства. Также ужесточена ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков, если таковые обнаружатся.

  Одним из важных изменений в Законе №214-ФЗ (статья 23.1) является создание единого реестра застройщиков, который представляет собой систематизированный перечень юридических лиц – строительных компаний с содержащимися сведениями о том, какие объекты были возведены конкретным застройщиком, какие претензии имелись к данному застройщику, а также какие взыскания и санкции были к нему применены. Согласно статье 23.1 Закона №214-ФЗ, сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми и общедоступными.

  Наряду с отменой обязательного страхования застройщиков, с 01.01.2017 года введено требование, согласно которому застройщики обязаны отчислять не менее 1% от каждого заключенного договора (ДДУ) в компенсационный фонд. Указанный фонд достраивает объект долевого строительства в случае невозможности это сделать застройщиком, что также призвано защитить права дольщиков.

  Все эти нововведения, связанные с ужесточением требований к застройщику, увеличение его ответственности перед застройщиком в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору (ДДУ), направлены на формирование более цивилизованного рынка строительства доступного жилья для широкого круга потребителей.

  Но, не смотря на регулярное ужесточение законодательства в области долевого строительства, не следует пренебрегать элементарными правилами осторожности при заключении договора долевого участия, а в случае, если есть какие-то сомнения и недостаточно юридических познаний в данной области, то чтобы, не пополнить ряды обманутых дольщиков, лучше всего обратиться за помощью к профессиональному юристу.  

 

 

Материал предоставлен http://evrist.pw